家賃を安く抑える 特定優遇家賃制度 一人暮らし・予算オーバー

 生活に消費していくお金の中で、大きな出費になるのが家賃です。

 毎月決まった金額の支払いになるので、どうにか安くするために試行錯誤する事になりますが、家賃を低く抑えるためには情報収集や、物件を探す時期など様々なコツがあります。

POINT

最適な家賃は収入の3割程度

 と言われることがありますが、より家賃を安くしていくための・・

  • 情報の集め方
  • 物件を紹介している不動産屋のしくみ
  • 築年数と家賃のバランスを考える

 これらの疑問を中心に分かりやすく見ていきます。

月収の4分の1以下まで家賃を下げていく

 収入の3割(33%)または、30%が最適な家賃の数字であったとしても、もう少し我慢して4分の1(25%)ほどの家賃を目指して物件を探してみるべきです。

POINT

  • 毎月の家賃が1万円少なくなれば 年間12万円
  • 毎月の家賃を15,000円抑えると 年間18万円

 これだけの生活費を浮かせることができます。将来にマイホームを購入したいのなら、早めに頭金を準備できるので、決断する期日を早めることができます。

無駄に家賃を払わずに、財産にお金をつぎ込む

 年間18万円の節約であっても、10年間我慢すれば180万円となります。このお金を一軒家やマンションの購入費用に上乗せすれば、より快適な住居を早めに購入できるはずです。

賃貸業者が言う目安は3分の1

 賃貸アパートを探して不動産屋を何軒も歩くと、その都度 予算の金額を聞かれるはずです。不動産担当者は・・

収入の3分の1が最適

 という説明をして、ある程度高めの物件を薦めてきますが、実際に年収の3分の1の賃貸料を算出してみると、毎月の家賃としてはかなり高めであることが分かります。

 不動産屋の指標から目標の家賃を設定するではなく、将来に向けたトータルのライフプランシミュレーションをやってみて、上限値を決めます。

家賃以外にも・共益費・管理費の出費がある

 物件探しをしているときには、家賃の金額を比較しながら検討しますが、実際に住み始めるとその他の費用が気になってくることがあります。

POINT

共益費・管理費の支払いが毎月必要となる

 このコスト以外にも「更新料」という費用がかかる場合があります。そして注意が必要なのは・・

管理費は物件の老朽化により値上げされることもあります

 築年数が古いマンションなどは「割安」ですが、経年劣化が激しいので修繕にかかる費用が高くなってしまう可能性があります。

10年後の貯蓄額を想定して

 毎月の家賃の支払いを抑えるには、家賃の安い物件へ引越しする対策が効果的です。ただ、家賃優先で新居を探すのではなく、ストレス無く暮らしていけるライフスタイルを優先します。

POINT

  • 通勤に利用する交通機関(最寄り駅)へ徒歩数分
  • インターネット回線が込み(別途契約が不要)
  • 必要最低限の間取り(不要な部屋がない)

 家賃を下げる最も大きな要因は「駅からの距離:通勤・通学の費用」「物件の築年数」となります。将来的に一軒家などの住居を購入する予定なら「10年間我慢する」と考えれば、築年数の古い物件を賃貸契約するのも悪くない選択となるはずです。

 また、個別にネット回線を契約しなくても家賃に含まれている物件を選ぶと、通信費を大幅に減らすことができます。

子供の人数が増える時

 一人暮らし、あるいは夫婦で暮らしている段階においては、2LDKあたりの広さの賃貸物件でもストレス無く暮らしていけるはずです。しかし、子供が増えると部屋の狭さが問題となってくるため、決断が必要となります。

子供が小学校高学年になる頃に広い部屋へ引越しをする

 子供が二人以上になると、遊び部屋、寝るスペースを確保する必要が出てきます。その時期までに、新たな物件を購入する費用を予定通りに貯金できている事が理想となります。

毎月の出費を減らす

 無駄遣いを抑えて、節約していくには、様々な知識を増やしていくことが重要です。

POINT

  • 自動車を所有せずカーシェアリングを利用する
  • 格安SIMカードを利用しスマホのコストを減らす
  • 雑誌のクーポン券を利用し外食の費用を削減

 家賃と同じく、毎月必ず支払いが必要になる金額を抑えていく対策が有効となります。特にインターネット回線が「フリーWifi」が利用できる地域であったり、物件そのものに無料で利用できるサービスとしているタイプを選択するのも良い方法となるはずです。

 ヤフオクやフリマアプリで不要品をお金に換えるという対策も有効です。一部屋が物置のようになっているなら、不要品を売却していき「ミニマリスト」の生活に慣れてくると、間取りの小さな賃貸物件で快適に過ごせるようになります。

特定優遇家賃制度(特定優良賃貸住宅)を選ぶ

 格安物件を探していると、間取りが広いのに安い住居を見つけることがあるはずです。これは、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づいて、地方自治体などが建設している格安な物件となります。

地方住宅供給公社、または民間事業者が提供しており「特優賃」と言われている

 「特優賃制度」の物件をネット検索で探していくと、各地域の優良物件を確認することができます。東京都では「都市型民間賃貸住宅」と言われています。

家賃の安い物件を提供できる仕組み

 特定優良賃貸住宅の仕組みはこのようになります。

特定優良賃貸住宅が安い家賃で提供される仕組み
売りたい土地があるのに、なかなか買い手が付かない
国や地方自治体が補助金を出す(建設費への補助)
土地所有者がマンションなどを建設し入居者を募集
入居者にも、国や地方自治体が補助金を出す(家賃の補助)

 住宅を建設する段階においては、「住宅金融支援機構の融資限度額」が拡大される制度が適用されます。そのため、より良質な住居が提供されます。そして、入居者は少ない家賃で優良住宅を賃貸できるメリットがあります。

特優賃制度で家賃を補助する理由

 このような安い家賃で住居を借りることができる制度ができたのは、このような理由からです。

POINT

  • 中堅所得者(下から25%~50%)へ優良な賃貸住宅を供給する
  • 地域を活性化する(空き家率の上昇を抑えるため)

 入居する際には、多額の家賃が補助されます。この家賃の補助は次第に減少していき、20年後には補助がなくなり通常の家賃の金額となります。しかし、入居当初の家賃が大幅に補助されるので、かなりお得になります。

 賃貸アパートなどに住んでいると、毎月の家賃を支払う必要があります。暮らしていくためには仕方のない費用ですが、この金額が高すぎると生活資金を圧迫して、貯金のお金や娯楽費などにお金を回せなくなってしまいます。

 賢くお金を確保する為には、お金の流れを変えていく対策が必要です。毎月の固定料金の中でも最も多くの金額を占める「家賃」の金額を下げることができれば、生活にゆとりが生まれます。

現在の物件を選ぶ時に考えたこと

 家賃として確保できる資金が限られている場合、家賃を安くするために築年数が古い物件を中心に探す事となります。明らかに家賃をワンランク安くするためには、築20年あたりの物件になります。

 不動産屋で希望の物件を相談して内見を重ねていると、「少しの家賃の違いなら新しい物件が断然にお得」であることに気がつきます。

3,000円~5,000円差で、床、壁、トイレが綺麗な物件を選択できる

 楽しく新生活を始めるときには、失敗したくないので「少しの差なら・・」と、新しい物件を選択する方が多いはずです。

最初は良かったが家賃が気になるように

 賃貸アパートを探しているときに、新しい新築アパートの情報を見ることがあるはずです。綺麗な部屋の写真を見るだけでなく、内見までやってしまうと・・・考え方が大きく変わってしまいます。

POINT

月々の家賃だけで新築の家に住めるのはラッキーなのでは?

 予定している地域で新築のアパートが候補になることは運が良く、しかも予算の上限以内の物件であるなら、ほぼ決めてしまうはずです。そして、住み始めると、全てが新品の部屋がお得であると感じます。

新築の物件は損になってしまうことも

 築5年や10年の物件よりも、新築は間違いなく家賃が高くなります。それが分かっていて借りたとしても、この家賃が高いことが不満になります。

POINT

  • 新築で入居した家賃 7万円
  • 築5年で入居した場合 6万円
  • 築10年で入居した場合 5万5千円
  • 築20年以上の物件の場合 5万3千円

 新築で入居すると極端に高くなります。このまま10年以上住んでいると、隣の部屋に新たに入居する入居者の家賃と大きな開きが出てきます。

家賃を下げたいと思ったら・・

 家賃として支払っている金額を下げたいのであれば、次の2つの対策のうち、どちらかを選びます

POINT

  • 家賃の安い賃貸物件を見つけて引越しをする
  • 大家さんに家賃の値下げ交渉をする

 一般的な方法としては、不動産屋をまわって、現在の収入、職場との距離、貯金の金額などを考慮して最適な物件に引越しをする方法を選ぶことになります。ですが、引越しをする手間と予算、そしてかなりの時間がかかってしまいます。

今の部屋の家賃を下げるために調査をする

 自分が現在済んでいる部屋が、相場よりも高いことを確認する為にも、同じ建物内の他の部屋に住んでいる入居者の家賃を調べます。直接聞くのは気が引けるのため、どこかの部屋が空いている「入居者募集の看板」が出ている時期に広告の内容をチェックします。

同じ物件、同じ階の部屋の賃貸料を調べる

 ネットのホームページなどで広告が確認できたら、ダウンロードしてコピーしておきます。

家賃の減額交渉は失礼なのか?

 「家賃を安くして!」とお願いするのは、失礼なやり方ではないか?とも思えますが、家賃を値下げする交渉は居住者に認められている当然の権利となっています。

POINT

賃貸住宅契約「借地借家法」第32条によって家賃の値下げ交渉は認められている

 この内容を分かりやすく説明するとこのようになります。

POINT

「借地借家法」第32条
建物や土地の価格の上昇(または下落)、その他の経済事情によって、近隣の同種の賃貸料金と比較して相当でない(高すぎる、または安すぎる)場合には、契約条件にかかわらず家賃の変更を請求できる

 このように、家賃を近隣の賃貸住宅の「平均あたりの金額へ変更する」請求ができます。

大家さんにお願いするだけでは難しい

 「家賃を安くして!」と、大家さんに電話するだけでは悪い印象を与えてしまうので、はっきり分かる証拠の(他の入居者が安い家賃で入居している)資料と一緒に、希望する家賃の金額と新しい賃貸契約の条件を提示します。その返答として、

「入居時に現在の家賃に納得してサインしたはずです」

 と、大家さんに言われることもあるかもしれませんが、「借賃増減請求権」が賃貸契約者に認められていることを提示して、交渉を続けるモチベーションが必要になっていきます。

無条件に交渉できるべきである

 大家さんからすると、すでに賃貸契約が完了して毎月家賃が振り込まれる入居者の家賃を下げることは、手間をかけて損をする事となるため回避したい問題となります。そのため、賃貸契約書の中に

契約後、5年間は家賃の減額はしません

 と賃貸契約書に書き込んでいる場合があります。これに目を通して自分がサインしたのですから、契約を受け入れた・・となります。しかし、このような契約でも「5年以内でも家賃の減額請求」がかのうです。それは、

借地借家法」第32条には、「契約の条件にかかわらず可能」

 と記載されているからです。つまり、「5年間は家賃の減額はしません」という条項は、最初から無効であることになります。

減額交渉文書に記載する内容

 減額交渉文書のフォーマットは特に決まっているわけではありません。会社内で取り扱っているようなビジネスタイプの文書のスタイルで記載します。

減額交渉文書に書くべきこと
○○不動産(または大家さんの住所氏名) 提出した日付
家賃の減額についてのお願い
拝啓 時下ますますご清栄のこととお喜び申し上げます。
この度、家賃の減額を伴う賃貸契約の更新をお願いしたく・・
付近の同じ間取りの物件の家賃の資料を添付します。

 このような内容で十分です。大家さんに挨拶したりするような親しい状況であるなら、もっとフレンドリーな文章の書き方でも問題ありません。

 重要なのは、希望の家賃の金額、値下げが必要な理由、添付する資料で説得力のある文章にすることです。

結局は大家さんの気持ち次第である

 賃貸契約書の内容がどのように書かれていても、交渉可能である事はわかりましたが、結局は最終的な家賃の金額を決定するのは大家さんであり、こちらの希望金額がそのまま採用されるはずはありません。

更新される家賃の金額は大家さんに決定権がある

 そのため、現在済んでいる賃貸アパートでずっと暮らしたいのであれば、大家さんにあまり「極端な請求をせずに」ほどよい家賃で納得しておくことも重要となります。

近年は家賃の減額交渉が成功する傾向にある

 近年は値下げ交渉をする入居者は増加傾向にあるため、それに習って家賃の減額交渉をやってみると、かなりの確率で成功する可能性があります。

POINT

家賃の減額交渉で値下げに成功した事例は多い

 都心部の空き家問題は深刻化してきており、人口減少も伴って思ったように入居者が集まらない賃貸物件が増えています。そのため、大家さんも空き部屋を増やすよりも、減額交渉を受け入れやすい状況となっています。

まとめ:家賃を減らす 特定優遇家賃制度 一人暮らしの予算

 減額交渉文書は、普通のお手紙のような文章であっても「不動産担当者 → 大家さん」まで、正しく情報が伝われば問題ありません。ただ、綺麗な文書で伝えることで・・

真剣に(相手に失礼にならないように)対応しなければいけない・・

 という印象を与えます。

 そして もう一つ考えておくべき事は、希望の家賃に減額できなかった場合には、大家さんとの関係が気まずくなるというデメリットがありあます。

Posted by mon