頭金は多いほうがお得になるのか?住宅ローンに悩むとき

ローン・借入

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将来にマイホームを手に入れたいと考えている人は多くいるはずです。希望は一戸建てとしている人が多いですが、現実問題を見ていくと、コストパフォーマンスを最重要に考えるので、結局はマンションを選ぶ人が多くいます。

どうしても、土地付き一戸建てのコストは支払うお金と居住スペースを考慮すると高すぎるのです。日本は土地が少ないので、有用な駅の近くに住むためにはタワーマンションに入るしかない状況にあります。

このような人生の大きな買い物をするときには住宅ローンが必要です。住宅の購入資金に困った時にもネットで情報を集めていけば、最適なローンの情報がいくつも見つかります。

すると、貸してもらえる金額と返済までの年数を考慮していくと、頭金をどれだけ準備した方が良いのか悩む事になります。

頭金を払った方がお得になるのか?

以前は、住宅ローンを組むときには生きるだけ多くの頭金を準備しないと審査に通らない状況が多かったのですが、最近ではその考え方が見直され頭金が全くない状態でも住宅ローンを組める可能性が高くなっています。

自由度は高くなったのですが、実際に手持ちの現金がいくらかあったとして、頭金を入れた方が良いのか迷うことになります。以下でシミュレーションをしてみます。

物件価格3,500万円 35年ローン 金利3%の場合

物件価格 3,500万円 3,500万円
頭金 500万円
借入額 3,000万円 3,500万円
返済総額 5,349万円 5,657万円
住宅ローンのみ(頭金抜き) 4,849万円 5,657万円
差額(負担増) 308万円

このようになります。このシミュレーション結果においては308万円の負担増となります。

頭金を支払った方が大幅に利息を減らすことができる

ローンを設定する最初の段階で頭金に500万円を設定しておけば、35年間のローンにおいて総額308万円もの金額を節約することができます。

すでに頭金に使うことが出来る現金が銀行の預金として蓄えられているのであれば、銀行に貯金を置いたまま頭金設定無しで住宅ローンを依頼するのは間違った考え方となります。ここで、頭金を設定した場合のメリットを書き出してみます。

    頭金を多めに設定した方が良いメリット

  • ローン全体の返済総額が減る
  • 毎月の返済の負担金を軽減できる
  • 毎月の支払額が減ると生活が楽になる

これに対し、頭金を支払わないメリットとしては

    頭金を設定せずに住宅ローンを組むメリット

  • 銀行に多くの金を確保している安心感がある

頭金を設定しないメリットをよく考えるべきである

多くの場合、シミュレーションをすると確実な利息の金額の違いが出るので、無駄が利息を支払いしない為にも頭金を設定することがスマートな考えとなります。しかし、ここでもう一つ考え方を変えてみる事も重要です。

上のシミュレーション(3500万円の物件、35年、3%)の例からすると毎月の返済額は

    頭金を500万円設定した場合 11万5000円
    頭金を設定しない場合 13万4000円
    毎月支払いが増える差額 1万9000円

このようになります。頭金を500万円支払う場合においても、毎月の支払いは11万円以上かかってしまいます。そのため、生活に余裕がない状況が長期的に続く可能性があります。

もしもの時のことを考えるべき

頭金を支払って貯金が全くない状態で、11万の住宅ローン返済を毎月続けるようになると以下のようなデメリットがあるかもしれないのです。

  • 車の自己で大きなお金が必要である
  • 病気が発覚して入院が必要になる
  • 家族の誰かが重病になり仕事を休職し看病が必要になる
  • 子供が立て続けに大学受験となり多額の入学金と学費が必要

このような状況が発生したときに、住宅ローンの支払いをしながら対応できるか気になる部分があります。つまり、住宅ローンの支払いを早めに終えるために多くのお金を払っておくよりも、銀行に安心のお金を蓄えておく生活スタイルが重要となる場合があります。

住宅ローンは繰り上げ返済が可能である

住宅ローンの返済においては「繰り上げ返済」が可能です。繰り上げ返済とは、毎月の決められた支払額だけでなく、余裕がある時に更に多くの金額を返済してローンが終了するまでの期間を短縮させる方法です。

そのため、収入の金額と住宅ローンの支払いがギリギリの状態が過ぎて、生活が安定し銀行の預金が増えていく傾向になってきた場合(生活レベルが安定してしっかりと貯金額が確保出来るようになったとき)、繰り上げ返済で後追いで多くの金額を返済していくという対策が可能です。

最初に頭金として大きく支払う方法と、途中で繰り上げ返済をして返済期間を短縮させる方法はどちらも同じ効果があります。つまり、頭金を支払いせずに銀行に置いておきもしものお金とするのです。そして、様々なピンチを乗り越え完全に貯金モードに入った安心感を確認してから大きく繰り上げ返済をして完済を目指すという方法があります。

まとめ:頭金を払う

住宅ローンに頭金が必要であるか?と言う答えは人それぞれ変わってきます。シミュレーションをすると確実に多額の利息を支払わなければいけない答えが見つかるので、多くの人はギリギリまで頭金を増やす事を考えるはずです。

しかし、冷静に判断して数年後の大きなお金が必要となる急なイベントを想定する事が大事です。お金は支払ってしまうと手元になくなってしまうため、緊急時に多額の費用が必要になるとき、ローンを払い終えていない自宅を担保にしてしまう可能性もあるかもしれません。

将来に何があるか分かりませんが、頭金を設定せずに住宅ローンを設定したとしても、頭金分のお金を繰り上げ返済するパターンも考えておくようにするべきです。

Posted by mon