賃貸 仲介手数料無料のからくり|半額・安い不動産のデメリット

 近年は、賃貸物件の広告で仲介手数料をより安く提供している不動産業者を見かけるようになりました。その業者を利用するメリットは・・

POINT

仲介手数料が最大無料(または半額)になります

 仲介手数料を割引きして提供してくれる不動産業者はまだ多くないので、その仕組み:からくりが気になります。この仲介手数料無料に関する・・

  • どうやって仲介手数料を安くしているのか
  • 賃貸契約にまつわるお金の流れ(儲け)
  • 安い業者を利用するデメリット

 これらの疑問について分かりやすく見ていきます。

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どうやって半額・最大無料になる:理由とは

 そもそも仲介手数料とは、物件の取引きが行われた際に不動産の仲介業者に支払われる手数料です。この仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が設定されています。

仲介手数料の上限額 = 物件価格 × 3% + 6万円

 通常の不動産購入では、物件価格に3%をかけて、消費税を加えた3.24%の金額に、6万円に消費税を上乗せした6.48万円を加えた金額が「仲介手数料の最大金額」となります。

 ただ、この計算方法は およその金額を簡単に算出する方法で、実際に不動産を購入をしたときにはこんなルールで計算します。

仲介手数料の上限額を算出する
価格仲介手数料の上限
400万円超3パーセント+消費税
200~400万円4パーセント+消費税
200万円以下5パーセント+消費税

 このような計算が必要となります。例えば物件が400万円以上だったら、3つのゾーン(200万円以下・200~400万円・400万円以上)それぞれのパーセンテージを計算・合計して仲介手数料を算出します。

 仲介手数料は、「1回の取引でいくら」ではなく、割合(%)で変わります。そのため、高い物件を取引きするときは・・

高額な分だけ仲介手数料も高額になります

 仲介手数料は不動産屋の基本となる利益ですが、これを最大無料にして営業している不動産屋のからくりは いくつかあります。

からくり:仲介手数料は2カ所から頂く

 私たちが、不動産屋の広告に書かれている「仲介手数料」の文字を見たときは、物件の購入者が不動産会社に支払う仲介手数料を意味します。

 ところが、不動産屋は物件を所有している会社(または個人)からも 同じような仲介手数料を頂いています。つまり、このようになります。

仲介手数料が支払われる流れ
不動産業者が得ている仲介手数料
物件を所有する会社から3.24%+6.48万円
物件を購入する個人から3.24%+6.48万円
合計額6.48%+12.96万円

 この場合は、一つの不動産会社が、物件を提供する会社と、購入する側の個人を取り次いでいる場合です。両方から仲介手数料を頂くことができるので、6.48%+12.96万円というかなり大きな金額を手にする事ができるのです。

物件を保有している会社が違う場合

 不動産屋は、物件を提供している会社と、購入側から仲介手数料を頂けるのですが、物件を提供する不動産業者が別にいる場合には、仲介手数料の流れはこのようになります。

物件を所有している側の不動産屋が、「物件の提供者から」頂く仲介手数料
3.24%+6.48万円
物件を販売する側の不動産屋が「買主から」頂く仲介手数料
3.24%+6.48万円

 物件を保有している不動産業者に物件を提供する会社(または個人)から仲介手数料が支払われます。そして、物件を買いたい人を紹介する不動産業者は、購入する人から仲介手数料を頂きます。

 物件の所有者と購入希望者を一つの不動産業者が取り次ぐ場合と、それぞれ別の不動産屋がお客さんを獲得して、取り次ぐスタイルがあります。そのため、状況によって不動産業者が手にする仲介手数料の金額は変わってきます。

仲介手数料をどうやって安くしているのか

 ここまで見て分かるとおり、多くの場合不動産業者はかなりの仲介手数料を手にしていることが分かります。この手にしている取り分を少しばかり減らして・・

お客さんの支払金額を少しでも軽くする

 この考え方でサービスを提供します。つまり、仲介手数料無料で提供している業者は、物件の購入者希望者をもっと増やしたいため(話題の不動産屋になって人気が出るように)大サービスをしています。

 不動産業者が仲介手数料を安くするときはこのような場合です。

物件の買い手と売り手のどちらからも仲介手数料が取れるとき
買う側のお客さんには仲介手数料を無料とする
物件を売る側から仲介手数料が取れないとき
他の不動産業者の物件紹介は仲介手数料が半額

 2カ所から仲介手数料を取ることができるときには、片方だけから取る方法にして「仲介手数料無料!」の大サービスで提供できます。そして、他の不動産業者の物件を売るときには、買う側のお客さんから半額の仲介手数料を頂きます。

手数料の安い業者を利用するデメリット

 仲介手数料を無料だと、不動産屋の利益が無いのでサービスの質が悪いのではないか?のように気にするお客さんもいますが、実際には・・

全て無料で営業しているわけではない

 これが分かってきました。

 ただ、実際のところは仲介手数料が無料(または半額)のアピールだけではなく、さらなる賃貸・購入希望者を見つけるためのアイディア・努力があります。

広告宣伝には非常にコストがかかる

 少ない仲介手数料で物件を提供するには、見えない部分のコストカットも必要です。

  • テレビ・新聞の折り込みチラシを利用しない
  • 住宅情報誌に物件情報を掲載しない
  • 自社の事務所を駅から遠い郊外の店舗とする
  • 不動産の現地販売会を開催しない

 新聞や雑誌・ネットでも、不動産の広告を見る機会があるはずです。このようなつり下げ広告・新聞・折込みチラシは高額となるので、使いすぎると広告費が予算オーバーになって最終的には・・

利益がマイナスの赤字になることもあります

 このようなマイナスになりかねない広告宣伝のアレコレを、最初からすべて想定しません(広告宣伝のコストの設定は無し)。こうすることで極限まで切り詰め、格安な仲介手数料で物件を提供できるようになります。

 ただ、ここで疑問が出てきます。所有している物件の宣伝をせずに売り込めるのか?についてです。

テレビ広告を利用せずSNSで話題になること

 格安で物件を提供している不動産屋の狙いについて見てきましたが、「なんで仲介手数料無料が実現できるのか?」の答えは、テレビ・新聞への広告を使わず・・

格安な不動産がSNSで話題になる

 これを狙っています。今では大人気のネットショップ Amazonも、ショップを利用したユーザーの口コミで広がりました。テレビ広告は利用者が急増してから見かけるようになりました。

 商品が安くて送料無料。取扱商品が多岐にわたる利点があったので、広告宣伝費をかけずとも利用者が勝手に宣伝してくれたのです。これと同様に満足度と話題性を狙って「仲介手数料無料」でサービスを提供しています。

未契約のままだと売上にならない

 もう一つの、仲介手数料無料(または半額)で提供する理由に「早急に契約を決めたい」という考え方があります。例えば、家賃が8万円の賃貸アパートの入居者を募集している物件があった場合です。

なかなか契約が決まらない物件(家賃は月8万円)
仲介手数料契約までの期間損失した賃貸料
無料1ヶ月8万円
8万円3ヶ月24万円

 このようになることが予想されます。

 仲介手数料を家賃1ヶ月分の8万円に設定しているなら、入居者が決まった3ヶ月後に8万円の仲介手数料をゲットできます。ですが、無料にしていたなら1ヶ月目ですぐに見つかったはずです。

 つまり、仲介手数料が8万円なので割高なイメージがあり、内見した方のスルーが相次いだために・・

契約までの期間が二ヶ月遅くなり家賃2ヶ月分:16万円のロス

 このようになってしまうデメリットがあります。

家主は入居者が決まらない期間の分だけ損をする

 物件を所有しているオーナー(貸主)は・・

POINT

空き部屋がすぐに埋まる(入居者が決まる)

 これを重要視しています。もともと部屋の数だけ家賃収入があると見込んで経営しているため、入居者が決まらない期間が長くなる分だけロスが増えてしまいます。そのため・・

POINT

すぐに入居してもらい 家賃の確保を最優先にします

 不動産業者は、入居者が決まるまでのスピードを速く:回転率アップで利益を確保します。効率よく利益を確保するためにオーナー(貸主)と協議して「仲介手数料を無料(または半額)」を決めることがあります。

更にお得な特典:敷金・礼金が少ない条件

 仲介手数料以外にも敷金・礼金に特典があることがあります。

敷金は2ヶ月(通常は3ヶ月)、礼金なし(通常は2ヶ月分)

 この場合も仲介手数料無料と考え方は全く同じです。手数料を安く魅力的にして回転率を高めて早めに家賃をゲットすること、口コミで話題になることを狙っています。

まとめ:仲介手数料無料のからくり 半額 デメリット|2019年版

 仲介手数料が半額、または最大無料のように安い理由は、大幅なコスト削減によるディスカウント販売をしているからです。「賃貸時のコストが激安」なウワサは、ネットで口コミで広がっていくので、広告費を全く使わずとも価格の安さだけでお客さんが集まる自信があります。

 近年は、リアルな店舗よりネットショップで賃貸物件を探す人が増えており、激安を売りにする不動産業者が話題になる事も多くあります。

 以上、賃貸 仲介手数料無料のからくり|半額・安い不動産のデメリット...についてでした。